田堵制大约出现于公元9世纪。后来田堵由于坚持斗争，得以逐步加强耕地的占有权，对耕地的占有相对稳定，给所占土地加上自己的名字，称为“××××名”。于是产生了“名田”，它的所有者称为“名主”。“名田”可以继承和转让、“名主”对“名田”的这种权责称为“名主职”。“名田”一般是1至3町，个别的才达十几町或几十町，因而所有者有小名主(小名田堵)和大名主(大名田堵)之分。小名主是富裕农民、自耕农，基本依靠自家劳力耕种名田，劳力不足者将部分名田租给“小百姓”、“作人”、“名子”等贫困农民。大名主是“领主名主”，多在边疆地带。他们的名田经营方式不尽一致，或全部出租，或部分出租，没有出租的部分作为直营田自耕。在直营田里往往以具有半奴隶式依附农民身份的“下人”充作主要劳力。名主虽然有大小之分，包括不同阶层，但在对国家的关系上他们的立场基本一致，因为国家对他们都同样征租和征调徭役。
四、地租形式的演变公元11世纪以后，名田不仅是国衙领地的基本赋课单位，也成为庄园的基本赋课单位，因为庄园的大部分已由名田构成。名主的主要负担是向庄园领主交纳年贡(稻谷)，其量相当于收成的1／5至1／3，还负担“杂公事”即临时和经常向庄园领主提供的日用必需品，包括各种农副产品、山林产品和手工业品。他们还被课以各种徭役(“夫役”)，如果庄园距京都较远，课役可用交纳实物代替。由于名田经营成为庄园经营的基本方式，作为庄民格役劳动主要对象的庄园领主的直营地(“庄田”)便越来越小，9世纪70年代占庄园耕地面积1／6([注4]，至公元12世纪30年代便减少到1／5至。1征0之间。[注5]
这样，平安前期班田农民通过不屈不挠的斗争，终于在一定程度上摆脱了他们进行生产的最大障碍——徭役负担，大多变成国棚和庄园里的小名主，相对地获得了为提高自己生活所需要的有利条件。马克思指出：徭役地租是“最简单的和最原始的地租形扩闭，是建立在早期封建社会“劳动生产力的不发展，劳动方式本洲原始性”[注7]的基础上的。实物地租同路役地租相比，“生产者已经有了较大的活动余地，去获得时间来从事剩余劳动，这种劳动的产品，同满足他的最必不可少的需要的劳动产品一样，归他自己所有”。[注8]这对于发挥生产者的劳动和改进生产技术的积极性很有作用。因此可以说，平安前期以来封建地租主导形式从徭役地租向实物地租的转换，是日本早期封建社会发展的标志之一。
庄园制的形成与经济的发展
一、庄园“不输不入”化庄园除了以“神田”、“寺田”等不输租田为基础形成的外，原则上都是输租庄园，即庄园主必须从征收庄民的年贡中拿出一部分作为田租上交国家，并且在初期，庄民还被国家课以临时杂役等“国役”，庄园土地的调查权(“检田权”)也属于国衙，国衙的检田使和征税吏等各种“国使”有权进入庄园(“入部”)进行检田、收租和征调劳力。马克思说：“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”[注9]庄园主不能独占地租而必须把它分给国衙一部分，说明直至乎安前期庄园尚不具有完全私有地的性质。
从9世纪起，贵族庄园主开始争取自己的庄园不输租化。他们借助自己的权势，设种种口实向政府申请庄园免租。政府一旦批准；便发放可不输租的“太政官符”和“民部省符”。这种手续称“立券庄号”，获得不输租特权的庄园称“官省符庄”。这种庄园出现于今世纪中叶。10世纪以后，庄园主又开始力争获得“不入”特权。“不入”原来仅指国衙检田使等不得进入庄园，后来它的涵义扩大到不承认政府在庄园里拥有司法权和警察权。其结果，取得不输租权、杂役免除权、不入权的庄园便完全排除了国衙的一切干涉，庄园主获得了统治庄园的一切权力，变为领主，庄园则成为他的私人领地。不输不入庄园自公元11世纪起迅速增多，至公元12世纪在日本各地已经到处皆是。
二、封建领主等级土地所有制的形成10世纪以后，有别于自垦地型庄园的寄进型庄园逐渐增多。这是指通过接受“寄进”(进献)土地形成的庄园。原来地方开发领主为得到权力的庇护和借助这种权力使自己的庄园不输不入化，便往往把自己的庄园进献给中央贵族和大寺社，奉之为领主，称之为“领家”，分给庄园年贡的一部分，自己则保留“下司职”或“预所职”(均指庄官)[注1-]，留在原地，管理庄园。如果“领家”以为自己的权势仍不足以同国司抗衡，则将庄园进献给更有权势的贵族，奉之为“本家”[注11]，于是“本家”成了更高一级的领主。从而在庄园内部形成“本所职”一“领家职”，“下司职”这种层层瓜分年贡、土地的等级所有的体制。
但是，庄园领主土地等级所有制既不同于后来武家领主等级所有制，也不同于西欧封建领主土地等级所有制。它不是通过自上而下分封领地，下放土地所有权的方式，而是通过自下而上层层进献土地所有权的方式形成的。而且这种土地等级所有制，由于进献者和受献者之间没有建立以私人武装组织为基于的严格等级关系(主从关系)，所以得不到强有力的保证。进献者和受献者间只是寄进契约所规定的关系，而这种规定主要是保证进献者(开发领主)在庄园里的实力地位。[注12]实际上，“本家”、“领家”等各级领主大多是名义上的领主，充任庄官的开发领主才是庄园的实际所有者。他们不只掌握庄园经济、行政、司法等权力，而且也是庄园武装力量的组织者。庄园领主能不能顺利地调动庄园武力，完全取决于庄官的态度。正因为如此，后来许多庄官成为武家政权的支柱。所以这种庄园领主土地等级所有制是极不稳定的。
这个时期庄园的农民已经成为庄园的专属农民，即“庄民”。庄民生产粮食、农副产物、山林产品和家庭手工业品。这些产品除满足庄民本身需要外，还供应住在奈良、京都的庄园领主。庄园领主只有那些高级享用品才依靠中国的输入，满足他们的奢侈生活。这表明，庄园经济是一种农业同家庭手工业紧密结合的自给自足经济，整个庄园便是一个同外界很少联系的经济整体。
公元12世纪，庄园领主制确立起来。封建庄园占全国土地之半，而所剩余的一半土地由于“知行国”制的确立，也逐渐封建领地化了。“知行”意为对土地财产的直接支配。“知行国”或“领国”是指特定的个人(皇族、廷臣、后来也包括“武家栋梁”)拥有知行权的国(地方)，实际就是采地。至公元13世纪，这些知行国进一步变成了皇亲、权贵和武家的世袭领地。