商业发展。平城京设有东西两市，能内等地也出现了市，如大和的轻市、海石榴市、三轮，河内的饵香市以及摄津、伊势、近江、美浓、播磨、备后、纪伊、骏河、越后各有一市。和铜元年(公元708年)仿唐开元通宝铸造银币、铜币——“和铜开弥”。此后至10世纪铸造12种铜钱，这12种铜钱称为皇朝12钱[注4]。铸造和铜开弥之后，政府于和铜4年(公元711年)发布蓄钱叙位令，以奖励用钱。又采取用钱支给季禄，畿内及其周围各国用钱纳调等利于用钱的措施。但由于商品经济尚不发达，除了京畿内外，流通不广，交易仍以物交换为主。“和铜开弥”作为古代中日经济文化交流的见证，于公元1970年10月在中国西安南郊何家村出土。
班田制的动摇与庄园制的产生
一、班田制的动摇班田法与租庸调制，在一定程度上促进了生产力的发展，但8世纪后开始动摇。
首先，由于土地不足，不能如数班田。畿内及其周围人多地少的地区尤为严重。养老7年(723)将奴婢的受田年龄提高到12岁。延历11年(公元801年)，6年一班改为12年一班。班田农民分得的土地不仅数量不足，而且大都是下田、下下田等贫瘠土地。
其次，因手续繁杂而不能按期班田。要进行班田必须受太政官的命令，造授口帐和校田帐，把它呈报太政官，经太政宫核定批准之后才能开始。在校田困难，行政能力低下的情况下，完成这一程序往往需要数年时间，所以班田不能按期进行，对新增的受田人口也不能班给口分田。
沉重的椿役负担和公私高利贷的盘剥，使班田农民贫困不堪。每当青黄不接时，农民被迫接受国家贷稻(“公出举”)和私人贷稻(“私出举”)，利率竟分别高达百分之五十和百分之百。这种高利剥削不仅不能使农民维持再生产，反而更加贫困。据天平2年(公元730年)越前国(今福井县)义仓帐记载，在1019户中，920户即90％是等外户(最穷户)[注5]，。又据公元750年(或公元730年)安房国(今千叶县)义仓帐记录，415户中有等外户327，下下户69。山上忆良在《贫穷问答歌》中写道：“炉灶断青烟，釜蛛丝斑。奈何无米炊，相对泣无言。”这就是当时班田农民的生活写照。他们为了生存，采取多种形式的斗争。在申报户籍时，常把男子报为女子，正丁报为次丁，用这种虚报户籍的办法，逃避徭役和兵役。他们交纳的庸布粗糙得不能使用。当人们实在不堪忍受时，便背井离乡，逃亡他方。由于班田农民的逃亡，大量土地荒芜。据天平12年(公元740年)远江国浜名郡输租帐记载，1086町输租田中，227盯变成荒废田。政府采取种种手段，严禁农民逃亡。和铜2年(公元709年)朝廷禁止畿内及近江国“百姓”(指富裕农民)隐藏和役使逃亡者。灵龟元年(公元715年)又决定，凡逃亡他乡寄居3个月以上者，在当地负担调庸(“土断法”)，但逃亡的人数有增无已。神龟3年(公元726年)，山城国爱岩郡云上里和云下里的计帐记载，在431人中，有62人逃亡，其中包括不少丁女和奴婢。逃亡的农民和奴婢，渴望开垦荒地，成为自耕农，但多数无力开垦，少数开垦几亩地也被当地寺社、富豪兼并掉了；因此，其中有一部分人便铤而走险，进入山泽，打击豪强，被统治阶级诬称“盗”和“贼”，大部分则不得不进入贵族和寺社的领地。这些领地后来变成庄园，逃到这里的奴隶和农民成了庄民。
二、庄园制的产生政府为了增加税收，奖励开垦，养老6年(公元722年)计划在东北地方开垦100万町步。[注6]次年(公元723年)颁布“三世一身法”，规定凡新修沟池开垦的土地多少不限归开垦者三代所有，而利用原有沟池开垦的土地则只许开垦者一代所有。但这一法令没有达到政府预期的目的，因为垦田届时交给国家，所以“农民怠倦，开地复荒”。政府遂于天平15年(743)发布“垦田永世私财法”。该法令承认，按身份地位规定的限额之内开垦的土地为永久私有。[注]这一制度促使封建国家土地所有制迅速向封建土地私有制转化。贵族、寺院凭借财势，困占土地，驱使手下奴婢、邻近班田农民以及逃来的农民和奴婢进行大规模开垦。他们通常在垦地上修建管理者的住宅和仓库。
这些建筑叫做庄家或庄所，管理人叫庄长。由庄家的庄长经营的垦田称庄或庄园，庄园的名称由此起源。垦田是初期庄园形成的主要笼径。贵族、寺院还靠买进、霸占附近班田农民的口分田和垦田，不断扩大自己的庄园。原有寺社的寺田、神田，贵族的值田、职田、功田也逐渐变成他们的庄园。
自公元8世纪后半叶至公元9世纪出现的庄园称初期庄园。庄园由庄园领主直接经营或委托庄长管理。庄长有中央贵族、寺院派去的，有任命当地豪族的。庄园的土地大部分出租给邻近班田农民耕种。据东大寺越前国桑原庄材料看，雇用劳力开垦的土地，一般出租给班田农民。“开田23町，功稻2300束。”[注8]“功稻”即以实物支付的汇钱。“见开(现在开垦的土地——引者)32町并卖却，末开64町2段116步……去岁卖田32町直2160束，12町町别80束，20町町别60束。”[注9]“卖却”是出租的意思。可见开垦的32町土地全部出租，每町80束的租额约当地获量的五分之一。庄园有一部分土地作为“佃”，领主直接经营。
据贞观18年(公元876年)《近江国爱智庄定文》记载，全部耕地12町中，10町出租，2町作为“佃”直接经营。“佃”是依靠庄民的劳役耕种，平安中期以后“下人”也成为“佃”的耕作者。庄园领主提供种子、农具、费用，收获全部归自己。
寄住庄园的“浪人”被编入“浮浪帐”，缴纳庸、调。他们分得小块土地耕种，向领主交纳相当数量的实物地租，并为主人提供无偿劳动。这种庄民的负担仍很重，但对原班田农民来说，摆脱了律令制下的过重徭役；对奴婢，是一定程度的人身解放。这是班田农民和奴婢通过斗争取得的。
初期庄园制是封建地主的大地主所有制，但庄园要输租田，领主要向国家交纳田租，庄民要交纳庸、调，所以初期庄园还保留国家土地所有制的残余。在初期庄园制下，庄民租种庄田增加了收入，在提高直接生产者的生产兴趣方面，庄园制比班田制有进步作用。庄园制的产生标志着日本早期封建制的发展。
在8、9世纪，各地出现拥有相当数量的牛、马、稻、钱和垦田的富裕农民。[注10]他们用贷稻代纳庸、调等形式，迫使周围负债农民隶属于自己。债户被迫耕种债主的垦田或债主买进的土地。债主提供种子、粮食，收获全部归债主。这种土地叫私营田。私营田的广泛出现是在9、10世纪，经营者不单是富裕农民，还有各级贵族。